Publicidad registral de los contratos de arrendamiento urbano

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Cinco años después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y, por tanto, a partir del 6 de junio de 2018, los arrendamientos urbanos sólo podrán perjudicar al tercero adquirente de buena fe si constan debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad; y ello porque, o bien se celebraron con posterioridad al 6 de junio de 2013 y quedan sujetos al nuevo régimen, o bien se celebraron bajo el régimen anterior de 1994 y están ya fuera del plazo de duración obligatoria previsto por el mismo, no pudiendo así oponerse al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria salvo que se hayan inscrito con anterioridad a la venta.

El 6 de junio de 2013, un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y conforme a su Disposición final Cuarta, entró en vigor dicha Ley por la que se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Una de las reformas más importante, acometida por esta Ley, es la introducción de la obligatoriedad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en consecuencia, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no podrá resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

No obstante, los posibles inconvenientes de la introducción de esta modificación, quedaron paliados por lo previsto en la Disposición transitoria primera de la referida Ley 4/2013, disponiendo que “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley”.

Como consecuencia de lo antes expuesto, y dado que la redacción anterior a la reforma del artículo 9 de la Ley de 24 de noviembre de 1994 preveía para los arrendamientos urbanos una duración mínima de cinco años – con efectos frente a terceros adquirentes, aunque el arriendo no constase inscrito-, puede inferirse, como regla general, que, cinco años después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, y, por tanto, a partir del 6 de junio de 2018, los arrendamientos urbanos sólo podrán perjudicar al tercero hipotecario si constan debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

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