Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Mediante este Real Decreto-ley el Estado pretende la cooperación con las Administraciones territoriales, que son las responsables de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, mediante el establecimiento de los estímulos necesarios económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.
El objetivo anterior, encuentra su base en el artículo 47 de la Constitución Española que proclama, el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, también, a nivel internacional, en la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25, pues sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.
Desde la Jefatura del Estado, se desprende que España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler y que la reforma liberalizadora de 2013, ha sido insuficiente en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, situando al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.
Motivos de extraordinaria y urgente necesidad
Con todo ello, se establecen cinco fundamentales motivos de extraordinaria y urgente necesidad que empujan a dictar este Real Decreto-ley, y que se basan en los siguientes puntos:
Primero.- Gravedad de la situación que viven actualmente muchos hogares ante el problema de la vivienda.
La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, constituye el primer motivo de urgencia. Según datos de Eurostat, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. Ello supone que España se sitúa 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la Unión Europea y, si no se adoptan las medidas oportunas, previsiblemente irá en aumento, ya que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España.
Segundo.- Desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda.
Si se analiza la evolución del alquiler en España de los últimos años, se observa que ha pasado de representar el régimen de tenencia del 20,3% de la población en el año 2011, al 22,9% en el año 2017, según los últimos datos de Eurostat, lo que supone un incremento del 12,8% y puede representar alrededor de 700.000 viviendas más en alquiler en este periodo. Esta tendencia contrasta con la mayor estabilidad de la media de la Unión Europea, en la que el alquiler ha aumentado ligeramente del 29,6% en 2011 al 30,0% en 2017.
TERCERO.- Escasez del parque de vivienda social.
España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca.
Para aumentar ese porcentaje, se pretende el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas Administraciones Públicas, con objeto de dotar al conjunto de la sociedad de un instrumento al servicio del cumplimiento efectivo del derecho constitucional a la vivienda, que es especialmente necesario para aquellas personas y hogares que tienen más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos.
CUARTO.- Situaciones de especial vulnerabilidad de muchas familias y hogares españoles.
El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%. Mediante este Real Decreto-ley, se pretende ampliar los plazos legales de los contratos de arrendamientos, introduciendo en el procedimiento de desahucio plazos y garantías en el proceso.
QUINTO.- Responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida.
Si en algo se caracteriza España es por su contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población. Se prevé que, en la próxima década, la población mayor de 65 años superará sobradamente los 10 millones de personas. Por ello, es urgente atender a la dramática situación que viven muchos hogares en el seno de comunidades de propietarios, que se encuentran afectados por barreras y condicionantes físicos que les impiden el ejercicio de sus derechos.
Contenido
El presente real decreto-ley se estructura en cuatro títulos, y se compone de cinco artículos, una disposición adicional, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
El Título I introduce la reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
El Título II introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad.
El Título III incorpora una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
El Título IV, que recoge las medidas en materia económica y fiscal, incluye en primer lugar la modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y, en segundo lugar, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
La disposición adicional recoge el mandato al Ministerio de Fomento, con el fin de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler.
La disposición final primera establece los títulos competenciales que amparan al Estado para dictar normas en las distintas materias.
Las disposiciones finales segunda y tercera habilitan el desarrollo reglamentario y establecen la fecha de entrada en vigor de la norma, respectivamente.
La disposición transitoria primera establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Y, por último, la disposición transitoria segunda establece un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva.
Source: Actualidad normativa
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