Medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

Fecha21 Sep 2020

AutorFeed de actualidad jurídica de Asinem Asesores

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SeccionesResúmenes de Actualidad Normativa Mercantil

LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Ha entrado en vigor la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que tiene el objetivo de contener los precios del alquiler y que se aplicará a los nuevos contratos. La ley afecta a las áreas con mercado de vivienda tienes. En estas áreas el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat.

La ley se aplica:

En las áreas con mercado de vivienda tienes. La Ley ha incluido de manera transitoria 60 municipios catalanes en esta categoría, los que tienen más de 20.000 habitantes.

En las viviendas que estén destinados a residencias permanentes.

Están excluidos de la ley los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, los de protección oficial, de inserción, alquiler social, políticas sociales o los de carácter asistencial y alquiler social obligatorio.

¿Qué es un área con mercado de vivienda tienes?

Se consideran áreas con mercado de vivienda tienes donde hay riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible. Es decir, que la carga para el pago del alquiler supere el 30% de la media de los ingresos familiares.

¿Qué ocurre en estas zonas?

El precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat.

Existen excepciones en caso de obra nueva, si existe relación de parentesco o bien si la persona propietaria es vulnerable.

¿Cómo se sabe si una persona propietaria es vulnerable?

Si la unidad familiar tiene unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC) podrá firmar contratos nuevos con el precio de los anteriores. También podrá subir el precio del alquiler hasta el Índice de referencia si el anterior contrato lo situaba por debajo. Esta excepción sólo queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC.

En caso de relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario, si la propiedad firma un nuevo contrato de alquiler, también podrá poner el inmueble en el mercado subiendo la renta hasta el precio de referencia.

Infracciones leves y graves, con multas de entre 3.000 y 90.000 euros

El arrendamiento por encima del precio del Índice, falsear el precio de referencia y no adjuntarlo al contrato implica sanciones leves, con multas de entre 3.000 y 9.000 euros.

¿Qué tipo de contratos se verán afectados?

El artículo 1 de la citada norma establece el objeto y el ámbito de aplicación.

Se trata de contratos de arrendamiento de vivienda que cumplan, cumulativamente, las siguientes circunstancias:

a) La norma no afecta a contratos ya concluidos a la entrada en vigor de la norma, salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como "área con mercado de vivienda tenso" y la novación suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.

b) La vivienda arrendada debe estar destinada a residencia permanente del arrendatario.

c) La vivienda arrendada debe estar situada en un área que haya sido declarada como "área con mercado de vivienda tenso".

Por otro lado, y aunque cumplan los requisitos anteriores, están excluidos de la aplicación de la Ley 11/2020 los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:

a) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

b) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

c) Los de carácter asistencial.

d) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Sólo están sometidos al régimen de contención de rentas los contratos de arrendamiento que se refieran a viviendas situadas en áreas que hayan sido declaradas como "áreas con mercado de vivienda tenso".

La nueva norma afecta a los siguientes municipios: